Le nouveau dispositif fiscal peut‑il vraiment relancer l’investissement privé en immobilier ?

L’investissement locatif en France traverse une période difficile. Depuis la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, les signaux du marché sont au rouge : chute des projets d’investissement, offre de logements neufs en berne et une tension forte sur les loyers dans de nombreuses agglomérations. Dans ce contexte, le gouvernement a introduit un nouveau mécanisme fiscal — le dispositif Jeanbrun — dans le cadre du Projet de loi de finances pour 2026. L’objectif affiché : relancer l’envie des investisseurs privés de revenir sur le marché immobilier locatif. Mais cette mesure est‑elle à la hauteur des enjeux ?

1. Contexte : un investissement locatif en repli profond

Un marché privé marginalisé

L’investissement privé, autrefois moteur de la construction de logements neufs, s’est fortement replié depuis plusieurs années. Plusieurs phénomènes l’expliquent :

• Fin du Pinel : ce dispositif de réduction d’impôt, pivot de l’investissement locatif pendant près de 10 ans, a cessé fin 2024. Sa disparition a laissé un vide fiscal difficile à combler depuis.

• Baisse de l’offre de logements neufs : sans incitation fiscale forte, les transactions et projets de construction ont nettement ralenti, créant un déséquilibre sur le marché.

• Rentabilité réduite : loyers plafonnés, hausse des coûts de construction et des taux d’intérêt ont érodé la rentabilité nette des investissements locatifs.

  
  

Ce retrait des investisseurs privés fragilise la construction neuve, qui dépend d’eux pour absorber une part importante de la production de logements locatifs. Sans reprise de l’investissement, la tension sur le marché risque de durer.

2. Le dispositif Jeanbrun : explication claire et pragmatique

Le dispositif Jeanbrun, nommé d’après le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, constitue la réponse fiscale du gouvernement pour 2026. Il repose sur quatre grands principes :

a) Passage de la réduction d’impôt à l’amortissement fiscal

Contrairement au Pinel, qui offrait une réduction d’impôt directe, le nouveau régime permet à l’investisseur de déduire annuellement une part de la valeur du bien (amortissement) de ses revenus fonciers, réduisant ainsi directement le revenu imposable.

b) Une fiscalité plus souple et territorialisée

• Sans zonage : le dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire, là où le Pinel était strictement zoné.

• Neuf et ancien avec travaux : il est ouvert aux logements neufs et à l’ancien rénové (sous conditions).

  
  

c) Amortissement et déficit foncier combinés

• Taux d’amortissement jusqu’à 5,5 % pour les logements sociaux/ très sociaux.

• Possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global, avec un plafond qui peut être temporairement relevé dans certains cas.

  
  

d) Engagement de location

Pour bénéficier de ces avantages, l’investisseur doit s’engager à louer le bien nu pendant au moins 9 ans.

En résumé, le dispositif Jeanbrun cherche à aligner l’avantage fiscal sur la logique économique réelle d’un investissement immobilier : rémunérer la détention et l’exploitation du bien plutôt que simplement compenser l’achat par une réduction d’impôt.

3. Peut‑il réellement séduire les investisseurs privés ?

La promesse est claire : simplifier, sécuriser et rendre plus prévisible la fiscalité pour les bailleurs privés. Pourtant, plusieurs questions importantes méritent d’être posées :

✔️ Une réponse suffisante à la baisse de confiance ?

Le nouveau régime offre un cadre plus lisible et potentiellement plus intéressant que le Pinel — grâce à l’amortissement et à l’absence de zonage — mais cela suffira‑t‑il à restaurer la confiance perdue des investisseurs après une période de faibles rendements et de contraintes renforcées ? Rien n’est certain, notamment tant que les marchés financiers et immobiliers restent sensibles aux taux d’intérêt et aux coûts de construction.

✔️ Une efficacité immédiate ?

Relancer l’envie d’investir passe aussi par la simplicité d’accès au crédit immobilier, la stabilité des règles fiscales et la visibilité sur le long terme — autant d’éléments qui ne sont pas exclusivement fiscaux.

✔️ Un impact sur la production de logements neufs ?

La combinaison d’un amortissement attractif et de la flexibilité territoriale pourrait stimuler de nouveaux projets, mais cela dépendra aussi des acteurs du secteur (promoteurs, banques, collectivités locales) et de la demande locative réelle.

4. Conclusions : entre opportunité et limites – ce qu’il faudrait pour aller plus loin

Le dispositif Jeanbrun constitue une avancée pédagogique et structurée, en donnant aux investisseurs privés un outil fiscal plus cohérent et mieux adapté à la réalité économique de l’immobilier locatif. Il marque un tournant vers une fiscalité moins artificielle et plus en phase avec la logique patrimoniale.

Cependant, pour qu’il puisse vraiment relancer l’investissement privé de manière durable, plusieurs leviers complémentaires seraient souhaitables :

Renforcer l’impact global

• Renforcer l’accès au crédit immobilier pour les investisseurs privés, avec des produits adaptés et une meilleure anticipation des risques.

• Encourager des modèles de location longue durée à loyers maîtrisés, afin d’associer rendement et utilité sociale.

• Clarifier et stabiliser les règles fiscales à horizon long, pour que les investisseurs puissent anticiper sereinement leurs décisions patrimoniales.

  
  

En synthèse

Le dispositif Jeanbrun est une mesure ambitieuse qui peut redonner de l’attractivité à l’investissement locatif fiscalement encadré. Son approche rénovée, plus structurée et plus universelle, répond à plusieurs critiques formulées après la fin du Pinel. Néanmoins, le succès de ce mécanisme dépendra autant de son acceptation par les investisseurs que de la conjoncture économique, du crédit immobilier et d’un ensemble de politiques publiques cohérentes.