Immobilier et taux de crédit : où en est-on ?

Le marché immobilier français traverse une phase charnière. Après plusieurs années de forte croissance, la hausse rapide des taux d’intérêt a bouleversé l’équilibre entre acheteurs et vendeurs. Les taux de crédit, passés d’environ 1 % en 2021 à près de 4 % aujourd’hui, ont réduit significativement la capacité d’achat des ménages et freiné le volume des transactions.

État du marché en 2025 :

• Baisse des volumes : les notaires observent une diminution du nombre de ventes, notamment dans les grandes agglomérations où les prix étaient déjà élevés.

• Pression sur les prix : si certaines zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux) résistent, on note dans d’autres villes ou en périphérie une correction des prix de l’ordre de 5 à 10 %.

• Immobilier neuf : particulièrement touché, en raison de la hausse des coûts de construction et du ralentissement des mises en chantier. Les promoteurs peinent à écouler leurs stocks.

• Investissement locatif : la loi Climat et Résilience, imposant de nouvelles normes énergétiques, impacte la rentabilité des biens anciens énergivores (passoires thermiques).

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Impact des taux de crédit :

Le taux d’intérêt est le levier central du marché, une hausse de 1 point de taux réduit la capacité d’emprunt d’un ménage d’environ 10 %.

Aujourd’hui, un couple qui pouvait emprunter 300 000 € en 2021 ne peut plus mobiliser que 220 000 à 240 000 € à effort d’épargne identique.

Cette contraction entraîne mécaniquement une baisse de la demande et pousse certains vendeurs à ajuster leurs prix.

Perspectives pour les prochains mois :

• Scénario optimiste : une stabilisation, voire une légère baisse des taux, redonnerait du souffle au marché, en particulier pour les primo-accédants.

• Scénario central : les taux restent élevés quelques trimestres, ce qui prolongerait la période d’ajustement et continuerait à peser sur les prix.

• Scénario pessimiste : si l’inflation repart et que les banques centrales maintiennent une politique restrictive, le marché pourrait connaître une correction plus marquée.

  
  

Opportunités et stratégies :

• Pour les acheteurs : la période actuelle peut être favorable à la négociation. Les marges de discussion avec les vendeurs s’élargissent.

• Pour les investisseurs : il est pertinent de cibler des biens qualitatifs, bien situés, avec un bon diagnostic énergétique. Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) reste une piste attractive, notamment pour la location meublée étudiante ou saisonnière.

• Pour les propriétaires : la rénovation énergétique est plus que jamais un enjeu. Investir dans l’amélioration des performances énergétiques valorise le bien et le rend conforme aux futures obligations.

  
  

Recommandations :

Avant de s’engager :

· Faire réaliser une étude précise de sa capacité d’emprunt, intégrant les charges annexes et les travaux.

· Comparer plusieurs offres de crédit, y compris auprès de courtiers.

· Anticiper l’évolution de la fiscalité locale (taxe foncière) qui, dans certaines communes, augmente sensiblement.

Conseil Clartéo : Valider votre capacité d’emprunt et comparer plusieurs offres de prêt avant de vous positionner.